大选VS房市投资布局

房市大选后明朗化

投资者可启动投资布局

 

李义廉:无论什么时刻,投资者进场与否,关键都在“信心”两个字。

投资市场需稳定投资氛围,纵然我国经济基本面稳定,但过去几个月以来因第14届全国大选,房地产市场都处在萎靡状态,相信明日(9日)大选结束后国家政局尘埃落定,将重新为房市注入温度。

本届国会已在4月6日解散,而今届全国大选则被市场定义为有史以来最为激烈的一次选情,各行各业到国家经济或多或少在今年首5个月内受到影响,尤其马股也在临近大选的过去几天激烈波动,反映市场的不稳定情绪。

大马房地产评论专家李义廉在接受《商海》访问时直言,随着大选告一段落,市场情况趋向明朗化,投资者也将重新回归投资布局。

“马来西亚国家经济稳定,但最大问题还是在国家政策,所以投资者都会等到大选结束乃至政策稳定,市场明朗化后才会重启投资节奏,届时房市回春的迹象则将更显著。”

在最新的2018年财政预算案上,首相宣布拨款2.3亿令吉,扩展劳勿至文冬、话望生(Gua Musang)至甘榜玲珑(Kampung Relong)路段,同时将加速捷运3号线的建设,预计可提前在2025年竣工;原先估计是在2027年完成。

纵观上述发展,政府的发展动向基本上都着力在捷运与公路建设项目,李义廉以此判断,大选告一段落后,若还是由国阵政府执政,料将继续推动目前的发展政策。

“假设大选的结果导向一个政治不稳定的走向,投资者虽不会马上抽身,但估计会持续观望情况,直到风险情绪消退。无论什么时刻,投资者进场与否,关键都在‘信心’两个字。”

在投资的课题上,市场情绪是很重要的一环,若是情绪悲观,就算国家基本面强劲,也还是无法吸引投资。他指出,大马国家基本面强劲,并且是个获得上天庇佑的国家。

 

调查:70%受访者看好房市大选后趋稳

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)今年2月首次进行“2017/2018年房地产市场情绪报告”调查,也印证了市场普遍看好,房市将在大选后趋稳。

大马房地产中介师协会总会长林振兴早前推介这份报告时指出,高达75.1%和72.2%的受访者认为,我国经济和房市将在这届全国大选尘埃落定后获得改善,这也表示政治稳定是确保国家经济改善的重要因素。

这份调查是对370名来自房地产领域的业者、中介和估价师等相关专业人士展开;当中77.8%受访者认为,良好经济增长有利于推动我国房市发展。

对于我国房地产价格和需求是否呈下跌趋势,高达88.6%受访者相信,只有特定地点与特定房产类别将受到影响。整体而言,我国今年的房市料持稳。

 

大选模式并不通用

长期发展取决住房政策

 

全国大选对国内房市影响仅属短期效应,长期发展利多因素则需取决于执政政府未来方向和住房政策。

参考国家银行及全国产业资讯中心(NAPIC)的历史数据,不难发现在1999年和2004年大选期间,市场的交易量和成交值显著增长。

其中,在1999年市场上成功出售的房产项目按年增加21.4%至22万5890套,成交值则较1998年飙升23.4%达344亿令吉。而在2004年的大选,成交的房产达29万3210套,成交值近600亿令吉,按年个别增长20.5%和38.1%。

但来到最近两届大选,情况稍微出现变化。2008年市场达成的房产成交及总值都成长幅度略为放缓,在2013年的大选期间,房产交易量更是按年下滑10.9% 至38万1130套,值得注意是交易价值却上升6.7%,达到1523亿令吉。

双威大学商学院经济学教授姚金龙博士认为,大选对房地产市场的影响仅是短暂现象,长期发展仍取决于政府未来的方向和住房政策。

“政府发展方向的任何调整都将对人们的收入、消费者信心和消费能力造成影响,同时也会影响投资者对国家经济前景的信心。尽管在前几届大选中,房市出现显著变化,但市场不应忽视选举前的房市情况,就把这些表现视为普遍的选举常态。”

他解释,1999年房产成交量和成交值的跃升,主要是因为我国在1997年亚洲金融危机中受到的低基数效应所致。事实上,在1997/98年亚洲金融风暴期间,包括房市在内的所有行业都受到严重影响。

 

随着国家政局尘埃落定,将重新为房市注入温度。(Photo by Yii Shin)